Compra de terra rural por estrangeiro: regras seguem válidas

Comprar terra rural no Brasil sendo estrangeiro, ou por meio de uma empresa nacional com sócio majoritário estrangeiro, não é proibido. Mas também não é livre. Uma lei de 1971 impõe restrições a esse tipo de aquisição, e até esta semana pairava uma dúvida relevante sobre se essas limitações ainda valiam ou haviam sido superadas pela ordem constitucional vigente. O Supremo Tribunal Federal encerrou a questão: por unanimidade, validou as restrições e confirmou que elas são compatíveis com a Constituição Federal.

A decisão foi proferida na sessão plenária de 23 de abril de 2026, na conclusão do julgamento da Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental (ADPF) 342 e da Ação Cível Originária (ACO) 2463.

Como o caso chegou ao Supremo

O debate teve início em 2015, quando a Sociedade Rural Brasileira (SRB) ajuizou a ADPF para contestar a aplicação do artigo 1º, parágrafo 1º, da Lei 5.709/1971. O dispositivo estende às empresas brasileiras com maioria de capital estrangeiro as mesmas restrições aplicáveis às empresas estrangeiras na hora de adquirir imóvel rural.

A SRB argumentou que essa equiparação seria inconstitucional. O raciocínio: a Emenda Constitucional 6/1995 revogou o artigo 171 da Constituição, que previa tratamento diferenciado a empresas com capital nacional, eliminando assim qualquer base jurídica para distinguir empresas brasileiras pela origem do capital. Além disso, sustentou que as restrições afastam investimento estrangeiro do agronegócio e reduzem a liquidez de ativos rurais.

Em paralelo, a União e o Incra ajuizaram a ACO 2463 para anular um parecer da Corregedoria-Geral de Justiça de São Paulo, que havia dispensado cartórios de observar as exigências da lei. O então relator, ministro Marco Aurélio (hoje aposentado), havia suspendido o parecer e determinado o julgamento conjunto dos dois processos.

Por que o Supremo manteve as restrições

O plenário rejeitou a tese da SRB. Para os ministros, a emenda de 1995 teve por objetivo atrair investimento estrangeiro, mas não esvaziou o poder do Estado brasileiro de estabelecer salvaguardas quando estão em jogo a soberania nacional, a integridade territorial e o controle sobre recursos estratégicos. O fundamento constitucional está no artigo 190 da Constituição Federal, que é expresso: a lei regulará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional.

O ministro Alexandre de Moraes, que havia pedido vista em março e inicialmente sinalizado posição contrária às restrições, reviu seu entendimento. Em voto atualizado, defendeu que as exigências são necessárias para preservar minerais críticos e a soberania territorial, e que a autorização da União configura uma salvaguarda legítima, não uma barreira ao investimento produtivo. Também integraram o placar os ministros Flávio Dino, Cristiano Zanin, Kássio Nunes Marques, Gilmar Mendes, Luiz Fux, Dias Toffoli e Edson Fachin.

Ao longo dos debates, os ministros ressaltaram que praticamente todos os países do mundo mantêm alguma forma de controle sobre a aquisição de terras rurais por estrangeiros. O ministro Flávio Dino foi direto ao afirmar que a lei não é anacrônica, pois a apropriação de bases físicas de um país, com seus recursos naturais, hídricos e minerais, representa uma dimensão central de qualquer política de soberania.

O que a lei exige na prática

As restrições previstas na Lei 5.709/1971 variam conforme o tamanho da propriedade, medida em módulos fiscais, uma unidade calculada em hectares que varia de município para município. Para imóveis rurais de até 100 módulos, a aquisição por estrangeiro, ou por empresa brasileira com controle estrangeiro, depende de autorização do Incra. Para imóveis que ultrapassem esse limite, é necessária aprovação do Congresso Nacional.

O Incra tem atualmente cerca de 700 processos em curso sobre o tema, com prazo médio de análise de seis meses. A decisão do STF não altera esse procedimento, mas encerra o debate sobre a constitucionalidade das exigências, o que tende a gerar mais segurança jurídica tanto para os processos em andamento quanto para transações futuras.

Vale lembrar que a norma não se aplica apenas ao estrangeiro pessoa física. Qualquer empresa brasileira cujo capital social seja majoritariamente detido por pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras com sede ou residência no exterior se enquadra nas mesmas restrições. Contratos celebrados sem observância dessas etapas podem ter sua validade questionada. Quem estiver negociando ou estruturando operações que envolvam imóveis rurais com participação de capital estrangeiro deve verificar com atenção o cumprimento das etapas legais antes de concluir qualquer transação.